Horizon BeheerVerpachte grond verkopen: voorkeursrecht, waarde en alternatieven
Verpachte grond kunt u verkopen, maar de pacht gaat mee met de grond: koop breekt geen pacht. Bij reguliere pacht heeft de pachter bovendien vaak een voorkeursrecht, en verpachte grond ligt in waarde doorgaans tientallen procenten onder vrij opleverbare grond. Bij geliberaliseerde pacht tot en met zes jaar spelen die beperkingen niet.
Wie verpachte grond wil verkopen, loopt tegen drie dingen aan: het contract gaat mee met de grond, de pachter kan een eerste recht hebben, en de prijs is lager dan bij vrij opleverbare grond. Hieronder wat dat concreet betekent en welke keuzes u overhoudt.
Koop breekt geen pacht
Een pachtovereenkomst is verbonden aan het perceel, niet aan de eigenaar. Verkoopt u, dan neemt de koper de bestaande pacht met alle voorwaarden over: looptijd, prijs, gebruiksvoorschriften en opzegregels. Voor de pachter verandert dus alleen de naam op de factuur.
Het voorkeursrecht van de pachter
| Pachtvorm | Voorkeursrecht | Gevolg voor verkoop |
|---|---|---|
| Reguliere pacht | In veel gevallen ja | U moet de grond eerst aan de pachter aanbieden |
| Geliberaliseerde pacht t/m 6 jaar | In beginsel niet | Vrije verkoop, pacht loopt af op einddatum |
| Geliberaliseerde pacht langer dan 6 jaar | Beperkt | Afhankelijk van contract en duur |
| Erfpacht | Eigen zakelijk recht | Verkoop van de blote eigendom, canon loopt door |
| Bruikleen | Nee | Opzegbaar volgens de afspraak |
Positie van de pachter bij verkoop
Bij reguliere pacht betekent dat in de praktijk: u kunt niet zomaar aan de hoogste bieder verkopen. Laat per contract nagaan welke regeling geldt en of er uitzonderingen van toepassing zijn, bijvoorbeeld bij verkoop binnen de familie.
Wat doet pacht met de waarde?
Verpachte grond is minder waard dan vrij opleverbare grond, omdat de koper jaren geen eigen gebruik heeft en aan een genormeerde pachtprijs vastzit. Hoe langer de resterende looptijd en hoe sterker de positie van de pachter, hoe groter het verschil. Een taxateur rekent dat verschil door op basis van resterende duur, pachtprijs en pachtvorm.
Vier routes als u de bestemming wilt veranderen
- Wachten tot de geliberaliseerde pacht van rechtswege eindigt en daarna beslissen.
- In overleg met de pachter het contract omzetten naar een kortere vorm, met een vergoeding voor de gemiste jaren.
- De pachter uitkopen of het pachtrecht afkopen, vastgelegd via een beëindigingsovereenkomst.
- Het perceel gefaseerd inbrengen: het deel dat vrij is als eerste, het verpachte deel later.
Verkopen of de grond zelf een nieuwe functie geven?
Verkoop is definitief. Wie de grond in de familie wil houden maar wel rendement zoekt, kan de grond in erfpacht geven aan een ontwikkelaar van een natuurbegraafplaats: u blijft eigenaar, ontvangt een jaarlijkse canon en het landschap wordt duurzaam ingericht. Voor percelen met een aflopende geliberaliseerde pacht is dat vaak de rustigste route.
Veelgestelde vragen
Bij reguliere pacht bijna nooit: de pachter heeft dan meestal een voorkeursrecht en moet eerst de kans krijgen te kopen. Bij geliberaliseerde pacht tot en met zes jaar geldt dat in beginsel niet.
Martijn van Randwijk
Juridisch specialist & adviseur begraafplaatsbeleid
Martijn is juridisch specialist en adviseur begraafplaatsbeleid. Sinds 2008 adviseert hij gemeenten over verordeningen, beheersreglementen, grafrechten en de Wet op de lijkbezorging. Zijn gedegen maatwerkadvies helpt ons elk project juridisch en beleidsmatig goed te verankeren.
